In Utrecht verdwijnt een betaalbare woning vaak zonder dat er één steen wordt verplaatst.

De stad verandert zonder dat er één huis wordt gesloopt

In Utrecht voltrekt zich een stille herschikking van de woningmarkt.

Geen sloop. Geen nieuwbouw. Geen grote projecten.

De woningen blijven staan.

Maar de bewoners veranderen.

Uit recent onderzoek van Brainbay en de NVM blijkt dat voor precies dezelfde voormalige huurwoning een veel hoger inkomen nodig is om die te kopen dan om die te huren. Voor de laatst betaalde huur was ongeveer €53.500 bruto jaarinkomen nodig. Voor aankoop van dezelfde woning is gemiddeld €84.500 nodig, €31.000 meer aan inkomen om te kopen in plaats van te huren.

De woning verandert dus niet. De toegang wel.

Wanneer een huurwoning wordt uitgepond en verkocht, verschuift de doelgroep vrijwel automatisch naar hogere inkomens, tweeverdieners of huishoudens met vermogen. Starters zonder spaargeld of financiële steun vallen vaak buiten de boot.

Zo verandert een wijk langzaam van samenstelling.

Niet omdat bewoners actief worden verdreven, maar omdat dezelfde woning bij mutatie steeds vaker terechtkomt bij een huishouden met een hoger inkomen.

Dit proces staat bovendien niet op zichzelf.

Utrecht wordt al langer inkomentechnisch minder toegankelijk. Het middensegment staat onder druk terwijl woonkosten stijgen en betaalbare huur en betaalbare koop steeds schaarser worden. De verkoopgolf van voormalige huurwoningen versterkt die ontwikkeling.

En daarmee komen we bij de kern van de volkshuisvestelijke opdracht.

We praten in Nederland bijna altijd over nieuwbouw. Dat is begrijpelijk, maar het is slechts een deel van het verhaal. Het grootste deel van de stad bestaat al.

De echte vraag is dus ook: wat doen we met de woningen die er al zijn?

Daar ligt een publieke verantwoordelijkheid.

In mijn voorstellen voor een Utrechts Woonbedrijf staat precies dat centraal. Niet alleen bouwen, maar ook regie nemen op de bestaande voorraad. Wanneer corporaties of beleggers woningen verkopen, moet de stad de mogelijkheid hebben om die woningen in het betaalbare segment te houden.

Niet door alles zelf te kopen, maar door te sturen.

Door woningen die betaalbaar moeten blijven onder erfpacht te brengen. Door verkoopstromen te organiseren via één publiek loket. Door corporaties, beleggers en gemeente samen te laten werken aan behoud van betaalbare huur, betaalbare koop en middenhuur.

Zo kan een woning bij verkoop opnieuw worden ingezet voor starters of middeninkomens in plaats van automatisch te verdwijnen uit het betaalbare segment.

Die gedachte is overigens niet nieuw. In 2020 nam de Utrechtse gemeenteraad een motie van mijn hand aan om betaalbare koopwoningen beter te beschermen via erfpachtconstructies en het verleggen van meerwaardeafdracht. Het idee daarachter was eenvoudig. Door grond in erfpacht uit te geven en afspraken te maken over prijsontwikkeling bij doorverkoop kan een woning ook na verkoop bereikbaar blijven voor starters en middeninkomens.

Zo voorkom je dat een woning die vandaag betaalbaar is, morgen alsnog uit het bereik van dezelfde doelgroep verdwijnt.

Dat is precies waar volkshuisvesting over gaat.

Niet alleen nieuwe woningen bouwen, maar ook zorgen dat bestaande woningen bereikbaar blijven voor de mensen voor wie ze bedoeld zijn.

Want uitponden verandert misschien niets aan de bakstenen.

Maar het verandert wel de stad.

En precies daar ligt de keuze waar Utrecht nu voor staat.

Blijft Utrecht een stad voor alle inkomens? Of accepteren we dat de bestaande stad langzaam alleen nog bereikbaar wordt voor wie het zich kan veroorloven.